Ryhmärakennuttamisen periaatteet ja riskit

Älykylä® -hanke asukkaalle

Ryhmärakennuttaminen on suhteellisen uusi tapa rakentaa koteja kustannustehokkaasti. Älykylä® rakennuttajana toimii perustettava asumisosuuskunta, jonka perustamisesta vastaa tulevat asukkaat. Kyseessä ei siis ole asunnon ostaminen, vaan rakennuttaminen. Hanke on asukkaiden hanke, jossa hyödyt tulevat asukkaille. Ei esimerkiksi grynderille. Saat siis ison hankkeen hyödyt, ammattilaisten osaamisen ja helpon tavan päästä omaan kotiin. Osallistujien on tärkeää ymmärtää, että merkittävien taloudellisten säästöjen saaminen tarkoittaa myös riskejä. Rakennuttajan riskit ovat osuuskunnan riskejä ja siten asukkaat vastaavat niistä.

Osuuskuntamalli kokoaa yhteen omistusasumisen ja vuokra-asumisen parhaat puolet. Sinusta tulee käytännössä asuntosijoittaja, jonka asiakas olet sinä itse ja olet siten päättämässä vuokran suuruudesta. Osuuskunnasta lähteminen on helppoa. Irtisanot vuokrasopimuksen ja samalla irtisanot automaattisesti osuuskunnan jäsenyyden. Osuutesi voit myydä vapailla markkinoilla markkinahintaan tai osuuskunta voi sen lunastaa ehtojen täyttyessä. Joka tapauksessa saat enemmän rahaa lähtiessä, kuin mitä olet siihen sijoittanut tullessasi.

Vaiheet

  1. Suunnittelu (jatkuu vaiheeseen 5 saakka)

  2. Markkinointi 

  3. Varaukset

  4. Myötäsuunnittelu (omat valinnat)

  5. Järjestäytyminen ja sopimukset

  6. Rahoitus ja luvat

  7. Rakentaminen

  8. Käyttöönotto

  9. Ylläpito

Asumisosuuskunta Mynämäen Gadolin perustetaan, kun vähintään 15 osuutta on varattu. Toiveena on, että kaikki paikat olisivat jo perustamisvaiheessa varattuina, jotta osuuskunta välttyisi myös turhilta lisämaksuilta.

Ryhmärakennuttajakonsulttina tulee toimimaan Smart Village Builders Oy, joka vastaa kaikesta suunnittelusta, sekä elementti- ja energiajärjestelmien toimituksista. Suunnittelukustannukset, joita konsultti perii osuuskunnalta, perustuvat tehtyyn työmäärään ja ostopalveluiden määrään. Suunnittelukustannukset tulevat olemaan 7-10 % kokonaisbudjetista, joka on keskimääräinen suunnittelun osuus rakennushankkeissa. Tavoitteena on päästä sen alle.

Markkinoinnista ja asukasvarauksista vastaa ASV Arctic Smart Village Oy.

Suunnittelun vaihe

Kuten ryhmärakennuttamishankkeille on tyypillistä, asukkaiden varausten alkaessa hanke on vielä joiltakin osin keskeneräinen ja lopulliset suunnitelmat ja kustannukset valmistuvat vasta hankkeen edetessä (esimerkiksi maaperätutkimusten teettäminen, rahoituksen ja muiden vaiheiden kilpailutukset ym). Kuitenkin on tärkeää, että tulevat asukkaat pääsisivät mukaan projektiin ajoissa, jotta he voivat vaikuttaa tulevan kotinsa ja asuinalueen suunnitteluun. 

Arkkitehti-, energia-, sisustus-, sähkö- ja LVI -suunnittelmat tehdään lähes valmiiksi ennen markkinointivaihetta, jotta voidaan arvioida kustannuksia. Rakenne-, perustus- ja infrasuunnittelu, sekä ympäristösuunnitelmat tehdään valmiiksi osuuskunnan perustamisen jälkeen. Rakentamisen kilpailutus tehdään samoin osuuskunnan perustamisen jälkeen. Hinta-arviot ovat osuuskunnan perustamiseen saakka viitteellisiä ja tarkentuvat suunnitelmien viimeistelyn ja kilpailutusten myötä.

Maksut

  1. Varausmaksu: Varausmaksu 780 € maksetaan varauksen vahvistamiseksi. Se on osa osuuskunnan merkintähintaa (liittymismaksu) ja siirretään perustettavan osuuskunnan tilille lyhentämättömänä. Mikäli varauksen tehnyt vetäytyy hankkeesta, varausmaksu palautetaan luopujalle.

  2. Osuusmaksu: Osuusmaksu on kuin vuokra-asumisesta tuttu vakuusmaksu. Se maksetaan takaisin asukkaalle, mikäli hän muuttaa pois. Osuusmaksu maksetaan perustettavalle osuuskunnalle ja sen suuruus määräytyy osakkaan valitseman asunnon mukaan. Osuusmaksun suuruudeksi on kaavailtu 10 % valitun asunnon rakentamisen kustannuksista, johon on jyvitetty energia-investointien ja yhteiskäyttötilojen ym. osuus. ARA:n takauspäätös voi muuttaa osuuden suuruutta. Osuusmaksu kattaa osuuskunnan omavastuuosuuden rakennuslainasta. Osuusmaksu maksetaan kahdessa erässä.

  3. Vuokra+: Asukkaiden maksama all inclusive kuukausivuokra perustuu todellisiin kustannuksiin ja se pitää sisällään energian (lämpö ja sähkö), nettiyhteyden, veden ja jäteveden, yhteiskäytötilat, -autot ja paljon muuta, mitä ei normaalisti asuntovuokraan sisälly, vaan asukas hankkii ne iusein itse.

    Hox! Vuokraan ei sisälly tavallisen vuokra-asumisen tapaan grynderin katetta, eikä vuokranantajan katetta, koska niitä ei ole.

Älykylä -hanke on asukkaiden hanke. Ryhmärakennuttamisella asukkaat voivat saavuttaa merkittäviä taloudellisia hyötyjä suunnittelu-, rakentamis- ja asumisaikana, sekä upeita sosiaalisia hyötyjä, jotka kantavat läpi elämän. Asukkaiden on kuitenkin hyvä ymmärtää, että he ovat rakennuttajan roolissa, eikä kyseessä ole kuluttajansuojalain suojaama asunnon ostaminen. Juridisesti asukkaat eivät ole vastuussa osuuskunnan vastuista, mutta päästäkseen haluamaansa lopputulokseen, he kantavat hankkeen riskit.

Varatessaan osuuden Älykylästä, asukkaiden on ymmärrettävä myös heidän mahdollisuutensa vaikuttaa koko yhteisöön omalla toiminnallaan. Jotta osallistujat pääsevät parhaaseen lopputulokseen, ryhmässä toimimisessa on sovittelu ja joustavuus ensiarvoisen tärkeässä osassa. Jokaisen on joustettava aivan varmasti jossain asiassa. Älykylä -hankkeessa on monia yhdessä päätettäviä asioita, jotka vaikuttavat hankkeen etenemiseen, kustannuksiin ja asumiseen rakentamisen jälkeen. Yhdessä tekeminen voi tuottaa suurta iloa ja taloudellista hyötyä, mutta hyödyt voidaan menettää joustamattomuudella. Heti ensimmäisessä kokouksessa ryhmän kannattaakin laatia yhteispelin säännöt, joihin kaikki sitoutuvat.

Hankkeessa tehdään alustava aluesuunnitelma kaavoitusta ja markkinointia varten. Kuitenkin vasta asukkaiden ollessa tiedossa, voidaan sopia tarkemmin toiminnallisuuksista ja mahdollisista yritystoimista, joita osuuskunta tulee tuottamaan. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että ensin perustetaan osuuskunta ja vasta sitten tarkennetaan suunnitelmia. Osuuskunta voidaan perustaa, vaikka kaikki osallistujat eivät olisi vielä tiedossa. Tällöin osuuskunnan yhteisten investointien osuus osallistujaa kohti kasvaa hieman. Tämä voidaan ryhmän yhteisellä päätöksellä tasata myöhemmin tulevien asukkaiden myötä osuusmaksun palautuksilla TAI näkemällä osuuden investointina yhteisöön ja asumiseen. Osuuskunta päättää.

Hankkeesta on mahdollista jättäytyä pois siihen asti, kunnes osuuskunta perustetaan.. Tässä vaiheessa tehdään määräaikaiset vuokrasopimukset asukkaiden kanssa, jotta osuuskunta voi saada rahoituksen. Vuokrasopimukset tehdään 3 vuoden määräaikaisena sopimuksena. Varausmaksu (780 €) voidaan maksaa takaisin ennen osuuskunnan perustamista vähennettynä siihen asti tulleilla kulujen osuudella. Varausmaksut siirretään ja niitä säilytetään konsultin avaamalla varausmaksutilillä. Osuuskunnan perustamisen jälkeen varausmaksut siirretään osuuskunnan tilille.

On hyvä varautua myös viivästyksiin ja hankkeen mahdolliseen kaatumiseen. Viivästymisiä voi tulla viranomaisten tai rahoittajien taholta, sekä urakoitsijoiden ja toimittajien taholta. Valitukset kaavasta, lisäselvitys- tai muutospyynnöt ja toimitusvaikeudet voivat venyttää rakentamisen suunniteltua aikataulua. Kielteinen takaus- tai rahoituspäätös voi kaataa koko hankkeen, ellei muuta vaihtoehtoa löydy. Lähtökohtana kuitenkin on pidettävä sitä, että osuuskunta osoittaa osuusmaksujensa ja tulontarkistusten turvin pystyvänsä maksamaan omavastuuosuuden ja määräaikaisilla vuokrasopimuksilla maksukykynsä ensimmäisten vuosien kustannusten osalta, sekä varautumaan mahdollisiin riskeihin näiden vuosien aikana. Rahoitusriski on pieni. Hanke voi kaatua myös osallistujien erimielisyyteen.

Osuuskunta tekee sopimukset, jotka konsultti on kilpailuttanut. Jo osuuskunnan perustamisesta alkaen osuuskunta toimii tilaajana ja sopimusten allekirjoittajana. Osuuskunta voi valtuuttaa myös muun tahon tekemään sopimuksia puolestaan sujuvan etenemisen varmistamiseksi, mutta tällöinkin osuuskunta vastaa kustannuksista. Kilpailutuksissa on hyvä huomioida, etteivät ne kuulu julkisen hankintalain piiriin. Konsultti ja perustettava osuuskunta ovat yrityksiä, jotka saavat tehdä valinnat millä tahansa perusteella. Valinnoissa otetaan huomioon taloudellisten tekijöiden lisäksi muun muassa asumisen laatua ja mukavuutta lisäävät, ekologiset, ilmastolliset ja paikallistaloudelliset tekijät.

YHDESSÄ ASUKKAAT SAAVAT SÄÄSTÖJÄ, ELÄMÄNLAATUA JA YHTEISÖLLISYYTTÄ!